太阳城-房企下沉县级市 红星地产首个文旅项目落户安吉

日前，红星美凯龙旗下红星地产向公众展出其首个文旅项目悠隐南山，该项目坐落于浙江湖州安吉银润蓝城天使小镇内，占地面积150亩。一栋栋别墅置身于山野溪谷之间，十分与众不同其渡假、养老小区的定位。

悠隐南山也是银润蓝城天使小镇的一部分，项目不远处，碧桂园、祥生等的项目也在建设、销售中。2017年，红星地产以150万元/亩的单价夺下一级开发商浙江银润休闲娱乐旅游研发有限公司（下称银润）手中的这幅地块，用来研发首个文旅地产项目。

而当初银润做到土地一级研发，征地价格仅有为3万-4万元/亩。彼时碧桂园、祥生以公开发表竞价方式转入安吉城东，代价也高昂。2017年5月，碧桂园以总价7.76亿元勇夺安吉大道南侧五号、六号两幅地块的国有土地使用权，溢价率178%。两幅地块成交价均价464万元/亩。

2017年9月，祥生地产7.5亿元夺下城东一幅地块，成交价均价312.5万元/亩。在安吉城东，房企四散文旅地产修筑另类拿地渠道。

以红星地产为事例，该公司在2017年以低溢价并购银润在安吉天使小镇的地块，转入文旅板块。占地面积多达2万亩的天使小镇板块，一级开发商银润相继引进了蓝城、碧桂园、恒大、祥生地产等。

同策研究院首席分析师张宏伟认为，近期房地产行业有一个显著趋势，就是碧桂园、卓越地产、新城、海伦堡等房企开始沉降到县级市买地较为多，一些企业开始在消费力较为强劲的县里布局。红星地产的作法也如出一辙。房企打文旅地产的旗号，实质上也是创建在战略沉降打造出销售概念的基础之上。

以文旅之名战略沉降都市圈周边文旅地产正在烘烤。坐落于的环上海都市圈与环杭州都市圈的湖州安吉县，早就沦为多家房企打造出旅游地产的热土。较早于启动的天使小镇坐落于安吉县城东，总规划面积3.17平方公里，总投资78亿元。该小镇与安吉县城投集团共同开发，预计所有项目于2019年底竣工。

天使小镇所在板块是杭州进安吉的门户，享有3000亩凤凰山公园、杭州Hello Kitty主题乐园、天使小镇、JW万豪酒店、凤凰国际高尔夫球场等城市高端休闲娱乐生活设施。当年银润引进全国唯一的户外乐园（Hello kitty），以这一主题娱乐项目为中心，打造出了集旅游、渡假、休闲娱乐、道家、养老、居住于为一体，与城市密切连接又融会山水之间的综合性服务区与独有的旅游目的地。银润蓝城天使小镇所在板块目前已是全国4A级景区，并顺利获奖第二批浙江省特色小镇名单。文旅地产沦为房企修筑利润增长点的一个窗口，更加多的房企开始寻求绿地产简化等多元转型，这在2017年展现出最为显著：2017年8月，恒大旅游集团发售旗下文化旅游的拳头产品恒大童世界；万科布局西昌邛海湿地公园旁2300亩土地做到文旅地产；融创并购万达13个文旅项目；合景泰富在成都大邑县收地万亩，打造出云上国际旅游度假区。

易居研究院智库中心研究总监贤迈进指出，房企自由选择到三、四、五线城市圈地做到文旅地产，一方面由于当前产业结构调整，特别是在是地产业务调整的导向；另一方面对于房企而言，类似于投资的焦点从大城市渐渐沉降到中小城市，这也与部分城市的文旅资源更为非常丰富有关。文旅地产未来可以做到大，但是建议在交通设施等方面应当有较好的展现出和反对，否则更容易变成概念而无法提振。文旅地产项目的发展，也是房企大力转型的导向，特别是在是文旅小镇等可以在产业探讨上有较好的展现出。

冲击千亿的红星地产路径红星地产此次也因悠隐南山被推向文旅地产风口。据理解，悠隐南山共计246套别墅，此前早已卖出36套，此次散户68套，每套在420万元-720万元之间。按照68套匡算，总货值大约为4亿-5亿元。

红星地产副总裁陈志杰透漏，红星地产文旅地产板块中的源筑系列，早已在乌鲁木齐、南昌、西双版纳落地研发；悠隐南山是红星地产文旅地产项目的开山之作，目前正在全国相继布局。据透漏，悠隐南山系列的下一子将落在西施故里诸暨。此外，红星地产还进行全国文旅项目实地考察，比如去年7月，红星高管团队就赶赴兰州实地考察时代文旅城。知情人士透漏，红星地产插手文旅地产，并无意将红星集团旗下家居mall、爱琴海商业等融合在一起，打造出综合性消费平台，增进各业务板块价值最大化。

这称得上红星美凯龙借地产平台再行竣创意之荐。公开发表资料表明，红星地产跟上于2009年，现茁壮为一家全国性综合性房地产企业，9年时间在47个城市布局80个项目。克而瑞研究中心数据表明，2017年红星地产销售额318亿元，转入中国房地产五十强之列，与大部分转入50强劲的房企一样，红星地产也明确提出了千亿目标。记者通过可信信源得知，红星地产今年计划做500亿销售额。

回应，新城控股高级副总裁欧阳捷认为，行业集中度加快将远超过业内预期。2016年20强劲房企的市场份额只有25.5%。到了2017年提高了8个百分点，而且其平均值增长速度远高于行业的平均值增长速度。

到2020年时，预计他们的市场份额将相似70%，而这个估算仍然是激进的，因为欧阳捷预测这三年的平均值增长速度只有30%，而过去两年的平均值增长速度都多达了45%。即便已转入千亿俱乐部的新城控股，未来两年还是不会沿袭这种加快跳跃格局。

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